Postupak izdavanja građevinskih dozvola može biti veoma komplikovan, ali bitno je znati odakle krenuti. Iz Ministarstva za prostorno uređenje, građevinarstvo i ekologiju Republike Srpske kazali su nam kako se u ovom entitetu sve pokreće pismenim zahtjevom investitora.
Uz zahtjev, investitor je dužan priložiti i lokacijske uslove, dokaz o riješenim imovinskopravnim odnosima, glavni projekt objekta i izvještaj o reviziji tehničke dokumentacije.
“Investitor prilaže i ugovor o koncesiji ili javno-privatnom partnerstvu ukoliko se za traženu izgradnju daje koncesija ili zaključuje ugovor o javno-privatnom partnerstvu. Uz zahtjev za izdavanje građevinske dozvole, ukoliko je to neophodno ili propisano, investitor prilaže i ekološku dozvolu, odnosno rješenje o odobravanju studije utjecaja na životnu sredinu. Investitor prilaže dokaz o riješenim imovinskopravnim odnosima, izvod iz javne evidencije o nepokretnostima ili ugovor ili odluku nadležnog organa pogodnu kao osnov za sticanje prava vlasništva ili prava građenja u korist investitora, ili ugovor o zajedničkom građenju zaključen s vlasnikom zemljišta ili nepokretnosti. Ukoliko se građevinsko zemljište nalazi u vlasništvu više osoba, investitor je dužan dostaviti izvod iz javne evidencije o nepokretnosti i ugovor o međusobnim odnosima investitora i suvlasnika“, pojasnili su iz Ministarstva za prostorno uređenje, građevinarstvo i ekologiju RS-a.
Po prijemu zahtjeva organ uprave, nadležan za poslove građenja u jedinici lokalne samouprave, će utvrditi da li je uz zahtjev priložena sva potrebna dokumentacija. Ukoliko je zahtjev nepotpun, nadležni organ će upozoriti investitora i pozvati ga da otkloni nedostatke u određenom roku, u protivnom će zahtjev biti odbačen.
“Po prijemu zahtjeva, a prije izdavanja građevinske dozvole, nadležni organ će zatražiti od investitora da dostavi rješenje o utvrđivanju visine naknade za uređenje gradskog građevisnkog zemljišta i rente te dokaz o uplati naknade. Ukoliko je izmirenje ove obaveze s jedinicom lokalne samouprave riješeno na drugi način, investitor dostavlja ugovor kojim je definisan način izmirenja“, istakli su iz ovog ministarstva.
Rok za izdavanje građevinske dozvole u Republici Srpskoj je petnaest dana od dana podnošenja kompletnog zahtjeva, međutim, iz Ministarstva kažu kako investitori uglavnom ne podnesu odmah potpun zahtjev te ni ovaj rok ne može biti ispoštovan u većini slučajeva.
“Troškovi pribavljanja građevinske dozvole zavise od vrste i veličine objekta. Sve učesnike u ovom postupku, odnosno pravne osobe koje vrše izradu UT uslova, idejnog projekta, glavnog projekta, revidenta tehničke dokumentacije, izvođača radova, nadzor i osobu koja će vršiti tehnički pregled bira i angažuje investitor iz reda licenciranih osoba i s njima zaključuje ugovor. Osim troškova, investitor plaća naknadu za uređenje gradskog građevinskog zemljišta i rentu, za objekte za koje takva obaveza postoji, doprinos za katastar od 0,3 posto od vrijednosti građevinskih radova, administrativne takse, kao i naknade za saglasnosti koje daju javna i komunalna preduzeća, koja se obračunavaju“, kazali su iz ovog ministarstva.
U Federaciji BiH, kako nam je kazao Josip Martić, ministar prostornog uređenja FBiH, za izdavanje akata o građenju nadležno je ovo ministarstvo.
“Sve procedure proizilaze iz Zakona o prostornom planiranju i korištenju zemljišta na nivou Federacije BiH, podzakonskih akata i Zakona o upravnom postupku te drugih zakona i podzakonskih akata resornih ministarstava, a sve u zavisnosti od namjene, lokaliteta, kapaciteta i drugih parametara građevine koja se namjerava graditi. Prije izdavanja akata o građenju, investitor pribavlja prethodnu vodnu saglasnost, okolinsku dozvolu i vrši pretvorbu zemljišta u građevinsko, ukoliko već nije. Predmetno građenje mora biti u skladu s važećim prostornoplanskim dokumentom za predmetnu lokaciju“, kazao je Martić.
Nadležni organ, pojasnio je ministar, dužan je donijeti rješenje i dostaviti ga stranci što prije, a najkasnije u roku od 30 dana, računajući od dana predaje urednog zahtjeva, odnosno od dana pokretanja postupka po službenoj dužnosti, ako posebnim propisom nije određen kraći rok.
“U ostalim slučajevima, kad se postupak pokreće povodom zahtjeva stranke, odnosno po službenoj dužnosti, ako je to u interesu stranke, nadležni organ je dužan donijeti rješenje i dostaviti ga stranci najkasnije u roku od 60 dana, ako posebnim propisom nije određen kraći rok. Dakle, rok se poštuje i u mnogo kraćem roku od 30 dana investitor dobije traženi akt o građenju. Međutim, investitori najčešće predaju neuredne i nepotpune zahtjeve te im treba duži period da zahtjev upotpune s dokumentacijom koju trebaju pribaviti kod drugih organa uprave, institucija, agencija, preduzeća i slično“, istakao je Martić.
Kada je riječ o cijeni procedura, Martić kaže kako taj podatak Ministartsvo nema, jer je to stvar investitora, koliko je platio projektanta, revidenta, izvođače, razne takse, pretvorbu zemljišta, rentu, energetski certifikat i tako dalje.
“Ono što je precizirano za naše akte o građenju su administrativne takse i tarife u skladu s odredbama Zakona o federalnim upravnim taksama i tarifi federalnih upravnih taksi prema kojima investitor uplaćuje 300 KM za izdavanje urbanističke saglasnosti i 50 KM za izdavanje odobrenja za građenje i odobrenja za upotrebu, a što se uplaćuje na račun Trezora Federacije BiH. Plaćanje Komisije za tehnički pregled građevine, a u svrhu dobijanja odobrenja za upotrebu, vrši se u skladu s odredbama Pravilnika o tehničkom pregledu građevine te visina naknade zavisi od složenosti građevine, a u konačan iznos uključeni su porezi, doprinosi i naknade u skladu s posebnim propisima“, kazao je Martić.
S obzirom na to da je u Federaciji dosta procedura i na kantonalnom nivou, željeli smo provjeriti kako je i šta uređeno po kantonima. Međutim, odgovor smo dobili samo od Ministarstva za urbanizam Bosanskopodrinjskog kantona Goražde. Tako smo saznali da je za izgradnju građevine u ovom kantonu potrebno pribaviti sljedeća odobrenja: lokacijsku informaciju ili urbanističku saglasnost, odobrenje za građenje i odobrenje za upotrebu.
“Zakonom propisani rok za izdavanje svakog od ovih odobrenja je 30 dana. Izdavanje predmetnih odobrenja je kompleksna procedura tokom koje je najčešće potrebno pribaviti dodatna odobrenja, mišljenja, saglasnosti i tako dalje, tako da u nekim slučajevima, koliko god da se trudimo da ih izdamo što prije, to ne bude moguće uraditi u propisanom roku“, kazali su iz ovog ministarstva.
Da bi se investitoru odobrila gradnja na području BPK-a, on mora kupiti zemljište i uknjižiti ga na svoje ime, mora pribaviti investiciono-tehničku dokumentaciju, idejni i glavni projekt, izvršiti geomehanička ispitivanja lokacije za gradnju, platiti priključke na infrastrukturne mreže – kanalizacija, elektrodistribucija i slično.
“Za izdavanje odobrenja investitor je dužan organu koji ih izdaje platiti administrativnu taksu propisanu Zakonom o administrativnim taksama BPK Goražde, a ona za izdavanje lokacijske informacije iznosi 25 KM, izdavanje urbanističke saglasnosti 50 KM, izdavanje odobrenja za građenje 0,05 posto od predračunske vrijednosti objekta te izdavanje odobrenja za upotrebu 0,15 posto od predračunske vrijednosti objekta. U postupku izdavanja odobrenja za građenje vrši se i obračun i plaćanje naknade za pogodnost građevinskog zemljišta (rente). Rentu, u skladu sa Zakonom o građevinskom zemljištu FBiH, obračunava i naplaćuje jedinica lokalne samouprave (općina ili grad), a obračunava se na osnovu korisne površine objekta i zone građevinskog zemljišta u kojoj se lokacija objekta nalazi“, kazali su iz Ministarstva za urbanizam BPK-a.
